Aktuell

Bedeutet die Ausweisung zum Landschaftsschutzgebiet einen Wertverlust oder nicht?

Mit dieser Frage setzt sich ein aktuelles Gutachten der Westdeutschen Genossenschafts-Zentralbank in Münster auseinander. Der Autor, Dr. Gerd Wesselmann, hat uns das Gutachten freundlicherweise zur Veröffentlichung überlassen. Wenn Sie es nicht online lesen möchten, können Sie es auch als ZIP-Datei auf Ihren Rechner speichern.

[ Finanzwirtschaftliche Wertermittlungen | Finanzwirtschaftliche Beurteilungen | Planungen bzw. beauflagte Flächen | Feststellungen und Reaktionen von Banken | Besonderheit: Kreditprüfungen | Realisierung von Wertminderungen | Zusammenfassung ]

Auswirkungen von
Auflagen landwirtschaftlicher Flächen
auf finanzwirtschaftliche Wert-Ermittlungen
und Beurteilungen

- Dr. Gerd Wesselmann, Münster -

Vorbemerkungen

Finanzwirtschaftliche Wertermittlungen, Beurteilungen und Kalkulationen sind tägliche praktische Arbeitsaufgaben für Banken.

In erster Linie sind es regional aktive Genossenschaftsbanken und Sparkassen, die auf regionaler Ebene landwirtschaftliche Unternehmen bzw. landwirtschaftliche Unternehmer und ihre Familien gemäß betriebs- und finanzwirtschaftlicher Kriterien beurteilen, beraten und betreuen sowie finanzieren. Damit obliegt ihnen auch vorrangig die unmittelbare Beurteilung potentieller landwirtschaftlicher Kreditengagements.

Zusätzlich sind hier überregional aktive bankenspezifische Zentralinstitutionen aktiv, und zwar insbesondere in der detaillierten Beratung betroffener Landwirte hinsichtlich betriebs- und finanzwirtschaftlicher Wertermittlungen, Beurteilungen und Kalkulationen.

In diesem letztgenannten Bereich ist der Verfasser nachfolgender Ausführungen seit vielen Jahren besonders intensiv engagiert. So stellt er interessierten bzw. betroffenen Banken eine qualifizierte betriebs- und finanzwirtschaftliche Beratung zur Verfügung - hier spezifisch auf nachhaltige Existenz-Sicherung und zukünftige weiter erfolgreiche Entwicklung landwirtschaftlicher Unternehmen bzw. Unternehmer/-familien hin orientiert. Dieses bedeutet im wesentlichen, aktuelle Trends und zukunftsorientierte Strategien einer soliden und integrierten betriebs- und finanzwirtschaftlichen Wertermittlung und Beurteilung sowie Beratung und Betreuung landwirtschaftlicher Unternehmen bzw. Unternehmer und ihrer Familien aufzuzeigen und diesbezüglich untereinander konstruktive Diskussionen zu initiieren. Die Umsetzung daraus zu gewinnender Erkenntnisse und Erfahrungen in die tägliche Finanzierungspraxis obliegt dann den einzelnen Banken.


Aus diesem Grunde ist der Verfasser nicht ohne weiteres dazu in der Lage, zu einzelnen besonderen Fällen konkrete und detaillierte Ausführungen zu machen bzw. Stellungnahmen abzugeben - es sei denn, er würde hierzu in einem spezifischen Einzelfall aufgefordert bzw. besonders beauftragt.

Nachfolgende Ausführungen beziehen sich daher eben nicht auf Einzelfälle; diese sind ggf. ausdrücklich gesondert und gänzlich einzelfallspezifisch zu beurteilen.

Vielmehr wird nachfolgend auf der Grundlage diverser vielartiger Erfahrungen sowie unter Hinzuziehung bekannter vergleichbarer Situationen und Entwicklungen zu betriebs- und finanzwirtschaftlichen Wertermittlungen und Beurteilungen Stellung genommen.

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Finanzwirtschaftliche Wertermittlungen

Finanzwirtschaftliche Wertermittlungen sind wesentliche Grundlagen zur Ableitung finanzwirtschaftlicher Beleihungswerte und Beleihungsgrenzen (s. hierzu nächster Abschnitt).

Ziel finanzwirtschaftlicher Wertermittlungen ist zunächst der Verkehrswert.

Hier sind grundsätzlich zwei Verfahren zu unterscheiden:

1    Verkehrswert gemäß Sachwert-Verfahren

Zum einen ist der Verkehrswert unter sachwertorientierten Aspekten zu ermitteln. Das einzusetzende Verfahren heißt Sachwertverfahren. Dieses Verfahren gelangt zum Einsatz für unbebaute Grundstücke (genannt: Vergleichswertverfahren) und bebaute Grundstücke (genannt: Sachwertverfahren). In beiden Fällen wird abgestellt auf den Wert der Sache bzw. Substanz landwirtschaftlicher Grundstücke (Bodenwert) und Gebäude (Bauwert) etc.

Diese beiden Werte werden anschließend zusammengeführt zum Sachwert - ggf. des landwirtschaftlichen Betriebes insgesamt.

Resultat dieser Kalkulationen ist also der Verkehrswert als Sachwert.

2    Verkehrswert gemäß Ertragswert-Verfahren

Zum anderen ist der Verkehrswert unter ertragswertorientierten Aspekten zu ermitteln. Das einzusetzende Verfahren heißt Ertragswertverfahren. Dieses Verfahren gelangt zum Einsatz für unbebaute Grundstücke und bebaute Grundstücke sowie für landwirtschaftliche Betriebe als Ganzes. In allen drei Fällen wird abgestellt auf die nachhaltige Ertragsfähigkeit landwirtschaftlicher Grundstücke und Gebäude sowie landwirtschaftlicher Betriebe als Ganzes.

Grundlagen zur Ableitung der Ertragswerte sind in erster Linie nachhaltig realisierbare Nettopachterträge (für landwirtschaftliche Grundstücke), Nettomieterträge (für landwirtschaftliche Gebäude) und sog. Reinerträge (für landwirtschaftliche Betriebe als Ganzes).

Diese drei Zwischenergebnisse werden anschließend gegeneinander abgewogen und zusammengeführt, so daß ein ertragsorientierter Wertansatz verbleibt. Dieser ist nun zu kapitalisieren, und zwar im Sinne der Definition: Ertragswert = kapitalisierte Nettoerträge (Grundstücke/Gebäude) bzw. Reinertrag (Betrieb als Ganzes).

In der Kapitalisierung kommt zum Ausdruck, in welchem Ausmaße von einer Nachhaltigkeit der oben genutzten (Ertrags-) Informationen auszugehen ist. Dabei gelten normalerweise ein Zinssatz in Höhe von ca. 3 - 7 % sowie eine Kapitalisierungsdauer, die der beabsichtigten Finanzierungsdauer - unter vergleichsweiser Hinzuziehung der betriebsgewöhnlichen Nutzungs- bzw. Einsatzdauer - entspricht.

Resultat dieser Kalkulationen ist also der Verkehrswert als Ertragswert.

Die oben ermittelten Verkehrswerte als Sachwerte bzw. Ertragswerte werden gegeneinander abgewogen und letztlich zusammengeführt im Verkehrswert.

Wie oben ersichtlich, erfolgen an mehreren Stellen der Wertermittlungen im Detail sog. Abwägungen. Konkret handelt es sich dabei um Wertmehrungen und/oder Wertminderungen. Derartige abwägende Wertveränderungen sind in der Regel erforderlich, um im Rahmen obiger Wertermittlungen derzeitig und/oder zukünftig gegebene bzw. erwartbare Marktveränderungen möglichst - angemessen - zu berücksichtigen. Denn schließlich soll ja der Verkehrswert möglichst nahe denjenigen Wert repräsentieren, der am Markt für - unbebaute/bebaute - landwirtschaftliche Grundstücke bzw. für Betriebe als Ganzes realisierbar ist bzw. sein kann/wird.

Ermittlungen von Verkehrswerten erfolgen in vielen Fällen durch entsprechend versierte landwirtschaftliche Sachverständige und/oder durch ebenso qualifizierte Personen in den Banken.

Erfolgen obige Verkehrswert-Ermittlungen nicht bankseitig, so bleibt es den jeweils finanzierenden Banken überlassen, in welchem Ausmaß sie entweder fremdseitig erstellte Verkehrswert-Ermittlungen mehr oder weniger unverändert berücksichtigen oder ggf. Wert-Veränderungen vornehmen.

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Finanzwirtschaftliche Beurteilungen

Finanzwirtschaftliche Beurteilungen landwirtschaftlicher Unternehmen durch Banken schließen in erster Linie an obige Wertermittlungen an - sie basieren im wesentlichen darauf. Besonders zu vermerken ist, daß hier der Verantwortungsbereich der Banken im eigentlichen Sinne beginnt.

Banken sind insbesondere verpflichtet, sog. Beleihungsgrenzen zu ermitteln, und zwar wie folgt:

1    Beleihungsgrenzen aus der Sicht der Sicherheiten

Beleihungsgrenzen aus der Sicht der Sicherheiten bringen zum Ausdruck, in welchem Ausmaße Kreditnehmer Vermögenspositionen als Kreditsicherheiten ggf. ganz oder teilweise zur Verfügung stellen können.

Grundlage ihrer Ermittlung sind sog. Beleihungswerte. Diese werden ermittelt bzw. von oben ermittelten Verkehrswerten abgeleitet, und zwar prinzipiell ebenfalls für unbebaute und bebaute landwirtschaftliche Grundstücke sowie für landwirtschaftliche Betriebe als Ganzes. Dabei sind in der Regel die einzelnen Verkehrswerte mit den abgeleiteten Beleihungswerten nahezu identisch, besonders dann, wenn Verkehrswerte genügend vorsichtig und nachhaltig orientiert ermittelt worden sind. Allgemein kann also gelten: Beleihungswerte sind vorsichtig und nachhaltig marktorientiert ermittelte Verkehrswerte.

Auf so abgeleitete Beleihungswerte sind sog. Beleihungsrichtlinien anzuwenden. Diese Richtlinien existieren für jede Bank, können aber von Bank zu Bank differieren - wenn auch in der Praxis nur geringfügig. Durch ihre bankspezifischen Beleihungsrichtlinien legen Banken in der Finanzierungspraxis diejenigen Grenzen fest, bis zu deren maximaler Höhe - ausgedrückt in Prozent vom Beleihungswert - Beleihungen erfolgen dürfen.

Diese Grenzen heißen Beleihungsgrenzen. Im Hinblick auf ihre Ermittlung bzw. Ableitung gilt in etwa folgendes:

Sind Beleihungswerte (s.o.) sachwertorientiert bzw. ertragswertorientiert ermittelt bzw. abgeleitet worden, so liegen die jeweiligen Beleihungsgrenzen in der Regel bei maximal ca. 60 % bzw. 60-90 % der zugehörigen Beleihungswerte.

2    Beleihungsgrenzen aus der Sicht der Kapitaldienstfähigkeit, kurz: Kapitaldienstgrenzen

Beleihungsgrenzen aus der Sicht der Kapitaldienstfähigkeit bringen zum Ausdruck, in welchem Ausmaße Kreditnehmer erforderliche Kapitaldienste - Zinsen und Tilgungen - nachhaltig aus Gewinn bzw. Eigenkapital-Bildung erwirtschaften können.

Kapitaldienstgrenzen können grundsätzlich ebenfalls für unbebaute und bebaute landwirtschaftliche Grundstücke sowie für landwirtschaftliche Betriebe als Ganzes ermittelt werden. In der Beleihungspraxis besitzt allerdings die Ermittlung der Kapitaldienstgrenzen für landwirtschaftliche Betriebe als Ganzes die weitaus größte und meistens entscheidendere Bedeutung.

In der Regel sind drei Kapitaldienstgrenzen zu unterscheiden: nachhaltig, mittelfristig und kurzfristig. Ihre Ermittlung im einzelnen ist relativ einfach, und zwar insbesondere dann, wenn unternehmensspezifische und entsprechend qualifizierte Buchführungen vorliegen. Letzteres ist in heutiger Zeit meistens gegeben.

Grundlage zur Ermittlung der Kapitaldienstgrenzen ist die Eigenkapital-Bildung, und zwar ausdrücklich bezogen auf das jeweilige landwirtschaftliche Unternehmen, d.h. ggf. bereinigt um etwaige Einflüsse aus dem Bereich des landwirtschaftlichen Unternehmers und/oder seiner Familie. Liegt keine Eigenkapital-Bildung, also im Gegenteil: Eigenkapital-Verlust vor, kann keine Kapitaldienstgrenze ermittelt werden.

 Im Hinblick auf ihre Ermittlung bzw. Ableitung gilt folgendes:

  • Die nachhaltige Kapitaldienstgrenze resultiert als Summe aus Eigenkapital-Bildung plus Fremdkapitalzinsen.
  • Die mittelfristige Kapitaldienstgrenze beinhaltet zusätzlich Abschreibungen für Gebäude und
  • die kurzfristige Kapitaldienstgrenze zusätzlich Abschreibungen für Betriebsvorrichtungen, Maschinen und Geräte.

Jede dieser Kapitaldienstgrenzen bringt somit zum Ausdruck, bis zu welcher Höhe der in Betracht kommende Kapitaldienst - Zinsen plus Tilgungen - durch das jeweilige Unternehmen erwirtschaftet bzw. geleistet werden kann.

In obigen Ausführungen sind nunmehr die Grundzüge für Beleihungen bzw. Fremdfinanzierungen landwirtschaftlicher Unternehmen - unter dem Aspekt der Sicherheiten einerseits und der Kapitaldienstfähigkeit andererseits - skizziert. Damit ist gleichzeitig aufgezeigt, in welchem Ausmaße welche Informationen - insbesondere aus qualifizierten landwirtschaftlichen Buchführungen heraus - erforderlich sind, um die einzelnen Prozesse zur Ermittlung und Ableitung von Verkehrswerten, Beleihungswerten und Beleihungsgrenzen möglichst ziel- und sachgerecht durchzuführen.

Weitere Details s. ggf. die Ausarbeitung in der Anlage zu diesem Schreiben. Das zugehörige EDV-Programm zur Kalkulation könnten Sie erwerben. Bitte setzen Sie sich ggf. mit Herrn Dr. Wesselmann in Verbindung.

Nachfolgend ist nunmehr auf einige Besonderheiten speziell im Zusammenhang mit den Gegebenheiten von Landschaftsplanungen, Naturschutzplanungen etc. bzw. dadurch induzierten Auflagen einzugehen.

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Planungen bzw. beauflagte Flächen

Folgende Planungen liegen - im Einzelfall - vor:

1    Landschaftsplanung __________
2    Naturschutzplanung __________
3    sonstige Planungen __________
etc.

In diesem Planungszusammenhang sind landwirtschaftliche Nutzflächen mit Auflagen diverser Art ausgewiesen bzw. belegt - sog. beauflagte Flächen.

Im Einzelfall handelt es sich um folgende Auflagen:

1    __________
2    __________
3    __________
etc.

Durch obige Auflagen betroffen sind - im Einzelfall -

ca. ___ bis ___ ha landwirtschaftlich genutzte Fläche (LF) bzw.
ca. ___ bis ___ landwirtschaftliche Betriebe und damit
ca. ___ bis ___ Landwirte.

Von der Zahl her liegt also - in der Regel bereits - eine Größenordnung vor, die ganz ohne Zweifel erhebliche Einflüsse auf dortige landwirtschaftliche Grundstücksmärkte induziert. Die davon ableitbare Tendenz landwirtschaftlicher Grundstückspreise ist meistens negativ.

Wesentlicher Grund hierfür ist folgender:

Derartig auflagenbetroffene landwirtschaftliche Grundstücksmärkte geraten erheblich insofern unter Druck, als beauflagte Flächen durch potentielle Käufer eindeutig geringer und weniger nachdrücklich nachgefragt werden. Kaufinteressenten landwirtschaftlich nutzbarer Flächen bevorzugen eben verständlicherweise möglichst solche Flächen, die gänzlich ohne oder evtl. nur mit weitestgehend unbedeutenden Auflagen belegt sind.

Je spezifischer und intensiver aber eventuelle Auflagen sind, desto deutlicher und nachhaltiger sinkt die potentielle Kaufbereitschaft von Kaufinteressenten. Dabei ist die Extremsituation relativ schnell gegeben, daß nämlich bei entsprechend drastischen Tendenzen obiger Art potentielle Kaufinteressenten nahezu gänzlich Abstand nehmen und daß damit der Wert beauflagter Flächen deutlich gegen 0 bzw. Nicht-Verkäuflichkeit tendiert.

Oben aufgezeigte Situationen, Tendenzen und Entwicklungen treten um so deutlicher in Erscheinung, je größer die beauflagten Flächen aller betroffenen Landwirte insgesamt in einer Region und je intensiver und nachhaltiger die jeweils spezifischen Auflagen dieser Flächen sind.

Wiederum wesentlicher Grund hierfür ist folgender:

Durch die Größe beauflagter Flächen und Intensität der Auflagen sind potentiell in Betracht zu ziehende Kaufinteressenten in entsprechend starkem Ausmaße negativ beeindruckt und verhalten sich am jeweiligen Markt auch entsprechend restriktiv. Oder anders ausgedrückt: Prinzipiell eigentlich infrage kommende Kaufinteressenten richten ihre potentielle Kaufbereitschaft relativ deutlich und strikt eben nicht nur auf weniger bzw. überhaupt nicht beauflagte Flächen, sondern zusätzlich deutlich über die auflagenbetroffene Region hinaus - im Sinne einer Suche nach Alternativen also.

Derartige Ausweichreaktionen am Markt treten erfahrungsgemäß relativ schnell bzw. bereits bei einer relativ geringen Betroffenheit durch Auflagen auf.

Zur tatsächlichen Größe beauflagter landwirtschaftlicher Flächen in obigem Landschaftsplan bzw. Naturschutzplan liegen zwar keine Angaben vor.

Jedoch ist einschlägigen Materialien eine beauflagte Flächengröße insgesamt zu entnehmen, die oben aufgezeigte Ausweichreaktionen potentieller Kaufinteressenten ganz eindeutig bereits auslöst. Damit wird ein negativer Preisdruck auf beauflagte Flächen nachhaltig gestützt oder gar zusätzlich erhöht.

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Feststellungen und Reaktionen von Banken

Zunächst sei hier nochmals vermerkt, daß nachfolgende Ausführungen unter dem Vorbehalt erforderlicher Recherchen im Einzelfall stehen (s.o.).

Banken, die mit betroffenen Landwirten beauflagter landwirtschaftlicher Flächen Kreditvereinbarungen getroffen haben, beobachten verständlicherweise Werteinflüsse und Wertentwicklungen dieser Flächen zumindest sehr interessiert und relativ genau. Dabei stellen sie meistens eine eindeutige bzw. z.T. drastische Wertminderung beauflagter Flächen fest (s.o.). In nicht wenigen Einzelfällen tendieren diese negativen Wertentwicklungen gegen 0. Dabei liegt der Grund nicht in erster Linie in einer entsprechend sinkenden Qualität beauflagter landwirtschaftlicher Flächen - wenn auch dieses im Einzelfall durchaus auch gegeben sein kann. Vielmehr der wesentliche Grund in der Regel darin, daß potentiell in Betracht kommende Käufer für beauflagte Flächen immer weniger werden, die darüber hinaus ihr Kaufpotential verständlicherweise eher in nicht beauflagte Flächen hineingeben (Details s.o.).

Oben aufgezeigte Zusammenhänge und Entwicklungen führen bei Banken in den meisten Fällen zu folgenden Überlegungen:

1    zu Wertermittlungen beauflagter Flächen

Verkehrswert-Ermittlungen in Regionen normaler Entwicklungen von Grundstückspreisen nicht beauflagter landwirtschaftlicher Flächen erfolgen in der Regel zu Beginn von Kreditvereinbarungen einmal sehr detailliert und werden anschließend relativ regelmäßig ca. alle zwei bis vier Jahre und/oder im Rahmen normaler Kreditprüfungen überprüft und ggf. korrigiert.

Wertermittlungen beauflagter landwirtschaftlicher Flächen allerdings erfolgen mindestens jährlich und zugleich entsprechend detailliert. Nur auf diese Art und Weise erkennen Banken weitgehend rechtzeitig Tendenzen negativer Wertentwicklungen. Daß diese meistens negativ sind, also Wertminderungen vorliegen, registrieren Banken sehr häufig (s.o.).

Als Konsequenz obiger Wertermittlungen incl. -veränderungen passen Banken die jeweiligen Beleihungswerte bzw. Beleihungsgrenzen entsprechend nach unten an - allerdings zunächst in erster Linie nur innerhalb der bankinternen Kreditsachbearbeitung.

2    zu Beurteilungen landwirtschaftlicher Finanzierungen

Wie oben bereits aufgezeigt, basieren Beleihungen landwirtschaftlicher Unternehmen bei weitem nicht in erster Linie auf durch landwirtschaftliche Grundstücke verbriefte Sicherheiten, sondern auf durch versierte landwirtschaftliche Unternehmer gewährleistete Kapitaldienstfähigkeit.

Aus diesem Grunde wirken sich negative Tendenzen für Beleihungswerte - noch - nicht zwingend auf zugehörige Kreditverhältnisse mit betroffenen Landwirten aus. Dieses gilt verständlicherweise besonders dann, wenn Landwirte ihre vereinbarten Kapitaldienste zu tragen in der Lage sind.

Letzteres können Landwirte vor allem durch entsprechend eigenständige und eigenverantwortliche Korrekturen ihrer Bewirtschaftung erreichen. Dieses Bemühen können Ausgleichszahlungen, die ggf. auftretende Erwerbsverluste in mehr oder weniger starkem Ausmaße ausgleichen, zusätzlich unterstützen.

3    zu Reaktionen von Banken

Spätestens dann allerdings, wenn betroffene Landwirte ihre Kapitaldienste nicht mehr ausreichendem Maße gegenüber Banken und ggf. anderen Kreditgebern erbringen können, sind Banken zu weiterreichenden Reaktionen etwa folgender Art gezwungen:

3.1    Zunächst analysieren Banken gegenüber betroffenen Landwirten die angespannte finanzwirtschaftliche Situation und diskutieren deren zukünftige Entwicklung - unter Berücksichtigung evtl. bereits gesunkener bzw. ggf. weiter sinkender Beleihungswerte bzw. Beleihungsgrenzen - mit betroffenen Landwirten.

3.2    Betriebswirtschaftliche Empfehlungen zur Stabilisierung bzw. Verbesserung dieser Situationen bzw. Entwicklungen vermögen Banken mangels fachlicher Erfahrungen in der Regel nicht zu geben. Demzufolge verweisen Banken betroffene Landwirte an geeignete Berater bzw. Beratungsorganisationen (z.B. Landwirtschaftskammer, Landwirtschaftsverband, Spezialberater etc.).

3.3    In besonderen Fällen, d.h. bei Vorliegen existenzgefährdender betriebs- und finanzwirtschaftlicher Verhältnisse stehen Landwirten besondere Beratungseinrichtungen zur Verfügung. Dabei handelt es sich insbesondere um Spezialberater zur Einkommens- und Vermögenssicherung.

In Westfalen-Lippe existiert darüber hinaus eine spezifisch in diesem Bereich seit vielen Jahrzehnten erfolgreich engagierte Beratungsorganisation, die Landwirtschaftliche Unternehmensberatung (LUB).

Sowohl die Spezialisten der Einkommens- und Vermögensberatung der Landwirtschaftskammern als auch der Landwirtschaftlichen Unternehmensberatung erstellen im Anschluß an ihre Analysen, Beurteilungen und Kalkulationen einen Abschlußbericht bzw. ein Gutachten.

In diesen Expertisen geben sie betroffenen Landwirten zumeist präzise Anregungen, Hinweise und beratende Empfehlungen,

  • auf welche Art und Weise sie die betriebswirtschaftliche Situation in ihren Unternehmen anpassen bzw. ändern sollten,
  • welche Voraussetzungen dafür erforderlich und welche Faktoren zu beachten sind sowie
  • welche einzelnen Maßnahmen sie in absehbarer Zeit zu ergreifen haben.

Dabei handelt es sich also um weitgehend konkrete betriebswirtschaftliche Beratungsergebnisse. Diese zeigen betroffenen Landwirten zum einen Chancen auf, ihr landwirtschaftliches Unternehmen im Vollerwerb oder im Nebenerwerb weiterzuführen; im Hinblick darauf werden vor allem auch einzelne in Betracht kommende Betriebszweige oft im Detail geplant und durchkalkuliert. Zum anderen verdeutlichen sie allerdings ggf. auch, wann bzw. wie eine Aufgabe der Bewirtschaftung in absehbarer Zeit anzuraten bzw. in Betracht zu ziehen ist.

Insbesondere berücksichtigen qualifizierte Berater im Rahmen ihrer Expertisen auch relevante betriebswirtschaftliche Einflüsse von Auflagen für Wirtschaftsflächen - ggf. unter Einbeziehung möglicher nachhaltiger Ausgleichszahlungen.

Banken vertrauen obigen Expertisen weitestgehend. Zumindest bietet sich hier für Banken ein richtiger bzw. angemessener Anlaß, mit betroffenen Landwirten sehr ernste und konkrete Gespräche über Situation und zukünftige Weiterentwicklung jeweiliger Kreditengagements zu führen. Derartige Diskussionen erfolgen daher auch oft im Beisein des jeweiligen Beraters, der die Expertise erstellt hat.

Im Anschluß daran wird dann meistens ein Zeitplan vereinbart, wann und in welchen aufeinanderfolgenden Schritten betriebswirtschaftliche Ergänzungen und Verbesserungen in jeweiligen landwirtschaftlichen Unternehmen umzusetzen sind bzw. umgesetzt sein sollten.

Wird dieser Zeitplan durch den betroffenen Landwirt und seine Familie eingehalten und werden in dessen Verlauf die angestrebten betriebswirtschaftlichen Ergänzungen und Verbesserungen auch tatsächlich realisiert bzw. wird zumindest ein erfolgversprechender Beginn nachgewiesen, so kann eine bis dahin straffe Führung des Kreditverhältnisses sukzessive in Richtung Normalität gelockert werden.

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Besonderheit: Kreditprüfungen

Nahezu alle Kreditengagements einer Bank werden durch eine jeweils regional bzw. bankfachlich zuständige Kreditprüfungsorganisation zumeist jährlich geprüft. Derartige Prüfungen erstrecken sich auf finanzwirtschaftliche Wertermittlungen und Beurteilungen sowohl aus der Sicht der Sicherheiten als auch aus der Sicht der Kapitaldienstfähigkeit (s.o.). Dabei registrieren Kreditprüfer ggf. durchaus in den Kreditakten verzeichnete oder sonst ersichtliche Aspekte und Ansätze für eventuell erforderliche Wertminderungen landwirtschaftlicher Flächen und/oder Gebäude bzw. landwirtschaftlicher Betriebe als Ganzes, die als Kreditsicherheiten dienen. Dieses betrifft verständlicherweise insbesondere auch beauflagte Flächen - wie oben aufgezeigt.

Kreditprüfer neigen nunmehr dazu und sind in gewissem Ausmaße auch prüfungsseitig dazu verpflichtet, derartige Wertminderungen zu berücksichtigen, sofern diese bereits wertmindernd relevant sind oder in absehbarer Zeit werden können. Entsprechende Vermerke sind sodann in die Kreditakten aufzunehmen. Im Vergleich zu finanzwirtschaftlichen Wertermittlungen und Beurteilungen durch Banken selbst sind Kreditprüfer darüber hinaus angehalten, in begründeten Fällen auch deutlich restriktivere Wertansätze anzulegen. Daraus folgt, daß ggf. Wertminderungen beauflagter Flächen - wie oben ermittelt - auch zu entsprechend prüfungsseitig bedingten Einengungen bisher bestehender Krediträume führen (können).

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Realisierung von Wertminderungen

Wie oben bereits mehrfach aufgezeigt, führen Auflagen landwirtschaftlicher Flächen meistens zu entsprechenden Wertminderungen in mehr oder weniger starkem Ausmaße. Dieses gilt in den meisten Fällen selbst dann, wenn diese Auflagen ganz oder zumindest teilweise durch Ausgleichszahlungen kompensiert werden. Durch Ausgleichszahlungen allerdings können wiederum erfaß- und kalkulierbare Wertminderungen in entsprechenden Grenzen gehalten werden.

Oben aufgezeigte Wertminderungen sind allerdings in der Regel zunächst nur kalkulatorischer Art, d.h.: sie werden durch Banken zwar als solche und in ihren Auswirkungen registriert, sofern jedoch kein Anlaß gegeben ist, aber nicht wirklich realisiert. Etwaige Reaktionen erfolgen dann auch insbesondere nicht gegenüber jeweiligen Kreditnehmern, sondern vorrangig und vorerst nur bankintern bzw. in den zugehörigen Kreditakten. Dieses gilt verständlicherweise zumindest solange, wie von Wertminderungen betroffene Flächen nicht wirklich am Markt gehandelt werden.

Wenn allerdings - aus welchen Gründen auch immer - derartige beauflagte Flächen im jeweiligen landwirtschaftlichen Grundstücksmarkt durch entsprechende Angebote in den Handel gelangen, dann werden oben aufgezeigte Wertminderungen tatsächlich relevant, weil sie beim Verkauf dann auch tatsächlich als solche realisiert werden.

Verkäufe landwirtschaftlicher Flächen - zunächst egal, ob beauflagt oder nicht - kommen prinzipiell aus verschiedenen Gründen in Betracht. Sie können sowohl freiwillig erfolgen als auch aus besonderem Anlaß, z.B. zur Realisierung betrieblicher Planungen oder eben auch - im Zusammenhang mit ggf. vorliegenden angespannten Finanzierungen - zur Sanierung finanzwirtschaftlicher Verhältnisse.

Insbesondere zu letzterem können und werden verantwortungsvoll arbeitende Berater betroffener Landwirte (s.o.: Landwirtschaftskammer, Landwirtschaftsverband, Landwirtschaftlichen Unternehmensberatung und/oder auch Banken) letztlich auch raten, wenn im Anschluß an derartige Verkäufe finanzwirtschaftliche Sanierungen erwartet und nachhaltig gesichert werden können. Diese Fälle erweisen sich dann um so problematischer, je stärker beauflagte Flächen durch Wertminderungen betroffen sind, da hier zur Erreichung angestrebter Sanierungsziele eben umso mehr Fläche veräußert werden muß, je gravierendere Wertminderungen auftreten.

Hier wird also letztlich deutlich, daß zunächst nur weitgehend kalkulatorisch erfaßte, ermittelte und beurteilte Wertminderungen spätestens im Falle eintretender bzw. erforderlicher Verkäufe relevant sind und zu entsprechend negativen Konsequenzen führen.

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Zusammenfassung

Alle obigen Ausführungen im Detail lassen sich wie folgt zusammenfassen:

  1. Banken ermitteln - im Rahmen normaler Kreditsachbearbeitung - Verkehrswerte für unbebaute und bebaute landwirtschaftliche Grundstücke sowie landwirtschaftliche Betriebe als Ganzes, und zwar gem. Sachwert- und/oder Ertragswertverfahren.
  2. Diese Wertermittlungen erfolgen insbesondere dann relativ regelmäßig und detailliert, wenn und ggf. in welchem Ausmaße die jeweiligen Eigentümer bereit und in der Lage sind, kreditgebenden Banken die jeweiligen Wirtschaftsgüter als Kreditsicherheiten zur Verfügung zu stellen.
  3. Auf der Grundlage ermittelter Verkehrswerte leiten Banken zugehörige Beleihungswerte ab, indem sie bis dahin noch nicht berücksichtigte wertverändernde Einflüsse zusätzlich mit einkalkulieren.

    Auf abgeleitete Beleihungswerte wenden Banken besondere bankspezifische Beleihungsrichtlinien an: daraus resultieren sog. Beleihungsgrenzen aus der Sicht der Sicherheiten.

    Beleihungsgrenzen aus der Sicht der Kapitaldienstfähigkeit werden als Kapitaldienstgrenzen bezeichnet. Sie resultieren im wesentlichen aus der Eigenkapitalbildung landwirtschaftlicher Unternehmen sowie zusätzlicher sukzessiver Berücksichtigung zu zahlender Fremdkapitalzinsen sowie anzusetzender Abschreibungen für Gebäude und für Geräte und Maschinen etc.
  4. Mit (Bewirtschaftungs- u.ä.) Auflagen belegte, d.h.: sog. beauflagte landwirtschaftliche Flächen führen eindeutig zu Wertveränderungen, und zwar meistens zu Wertminderungen.

    Die wesentlichen Gründe hierfür liegen nicht vorrangig in einer möglichen Veränderung bzw. Reduzierung der landwirtschaftlichen Qualität beauflagter Flächen, sondern vielmehr in der Tatsache, daß beauflagte Flächen an landwirtschaftlichen Grundstücksmärkten wesentlich weniger rege gehandelt werden - in gravierenden Einzelfällen bis hin zur Unverkäuflichkeit.

    Dieses gilt umso deutlicher, je größer die beauflagten Flächen und je intensiver die jeweiligen Auflagen sind.

    Und es gilt oft auch bzw. selbst dann, wenn wertmindernd wirkende Auflagen durch Ausgleichszahlungen o.ä. ganz oder teilweise ausgeglichen werden.
  5. Banken berücksichtigen derartige Wertveränderungen bzw. Wertminderungen, indem sie - zumeist ebenso aktuell wie regelmäßig - entsprechende Anpassungen einzelner ermittelter bzw. abgeleiteter Werte sowie sich daraus ergebender weiterer finanzwirtschaftlicher Beurteilungen mit einkalkulieren.

    Derartige ändernde Kalkulationen finden jedoch im Normalfall zunächst nur bankintern bzw. in den zugehörigen Finanzierungsakten ihren Ausdruck. Unmittelbar anschließende Reaktionen gegenüber landwirtschaftlichen Kreditnehmern können zwar, müssen jedoch nicht erfolgen.

    Dieses gilt insbesondere dann, wenn betroffene landwirtschaftliche Kreditnehmer die erforderlichen Kapitaldienste nach wie vor zu tragen in der Lage sind.
  6. Spätestens dann allerdings, wenn Kapitaldienste nicht mehr in ausreichendem Maße erbracht werden (können), erfolgen Reaktionen der Banken auch unmittelbar gegenüber Kreditnehmern.

    Diese Reaktionen beinhalten zunächst mehr oder weniger detaillierte finanzwirtschaftlichen Analysen sowie Diskussionen daraus resultierender Konsequenzen.

    Anschließend verweisen Banken betroffene landwirtschaftliche Kreditnehmer zur gezielten betriebswirtschaftlichen Beratung an geeignete Beratungsinstitutionen bzw. -personen (Landwirtschaftskammer, Landwirtschaftsverband, Landwirtschaftliche Unternehmensberatung, landwirtschaftliche Spezialberater etc.). Diese erstellen ebenso ausführliche wie detaillierte betriebswirtschaftliche Expertisen zur derzeitigen Situation und absehbaren zukünftigen Entwicklung betroffener landwirtschaftlicher Unternehmen.
  7. Sofern beratungsseitig erstellte betriebswirtschaftliche Expertisen obiger Art finanzwirtschaftliche Sanierungen für erforderlich erachten, werden Banken immer unmittelbarer gegenüber betroffenen landwirtschaftlichen Kreditnehmern reagieren.

    In diesen Fällen wird zunächst zumindest jeglicher Kreditspielraum nach oben endgültig begrenzt und ggf. nachdrücklich auf Tilgung von Verbindlichkeiten durch Veräußerung von Vermögen gedrängt, und zwar auch bzw. insbesondere landwirtschaftlicher Flächen.

    Hinzu kommt, daß spätestens ab diesem Zeitpunkt Kreditprüfungen ebenfalls die erforderlichen Konsequenzen ziehen und auf angemessene Sanierung drängen.

    Ggf. werden - bankintern - entsprechend angemessene Wertberichtigungen erforderlich.
  8. Wenn letztlich Verkäufe von Vermögen - insbesondere auch landwirtschaftlicher Flächen, ob auflagenfrei oder beauflagt - im Hinblick auf entsprechende finanzwirtschaftliche Sanierungen realisiert werden (müssen), dann treten bis dahin nur erst kalkulatorisch registrierte Wertminderungen auch tatsächlich als mehr oder weniger gesunkene Verkaufspreise hervor - mit allen daraus resultierenden Konsequenzen im Kreditverhältnis.
  9. Im engeren und weiteren Bereich obiger Planungen ist zu erwarten, daß oben aufgezeigte Situationen und Entwicklungen - insbesondere in Richtung Wertminderungen - eintreten werden, und zwar eher kurz- bis mittel- als längerfristig nach Rechtsverbindlichkeit des Landschaftsplanes - eventuell bereits zeitlich in dessen Vorfeld.
  10. Daraus resultierende Konsequenzen im Bereich finanzwirtschaftlicher Wertermittlungen und Beurteilungen bis hin zu restriktiven Reaktionen der Banken sind allerdings ausschließlich am Einzelfall einigermaßen und ausreichend detailliert verifizierbar - hierauf sei abschließend noch einmal ausdrücklich hingewiesen.

Anlage/-n    (ggf. beim Verfasser verfügbar bzw. anzufordern)

z.B.: Schemata, Formulare,
        betriebs- und/oder finanzwirtschaftlicher
        Wert-Ermittlungen, Beurteilungen, Kalkulationen etc.

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