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Aktuell
Bedeutet die Ausweisung zum Landschaftsschutzgebiet einen Wertverlust oder
nicht?
Mit dieser Frage setzt sich ein aktuelles Gutachten der Westdeutschen
Genossenschafts-Zentralbank in Münster auseinander. Der Autor, Dr. Gerd
Wesselmann, hat uns das Gutachten freundlicherweise zur Veröffentlichung überlassen.
Wenn Sie es nicht online lesen möchten, können Sie es auch als ZIP-Datei auf Ihren
Rechner speichern.
[ Finanzwirtschaftliche
Wertermittlungen | Finanzwirtschaftliche
Beurteilungen | Planungen
bzw. beauflagte Flächen | Feststellungen und Reaktionen von Banken
| Besonderheit:
Kreditprüfungen | Realisierung
von Wertminderungen | Zusammenfassung ]
Auswirkungen von
Auflagen landwirtschaftlicher Flächen
auf finanzwirtschaftliche Wert-Ermittlungen
und Beurteilungen
- Dr. Gerd Wesselmann, Münster -
Vorbemerkungen
Finanzwirtschaftliche Wertermittlungen, Beurteilungen und Kalkulationen sind
tägliche praktische Arbeitsaufgaben für Banken.
In erster Linie sind es regional aktive Genossenschaftsbanken und Sparkassen, die auf
regionaler Ebene landwirtschaftliche Unternehmen bzw. landwirtschaftliche Unternehmer und
ihre Familien gemäß betriebs- und finanzwirtschaftlicher Kriterien beurteilen, beraten
und betreuen sowie finanzieren. Damit obliegt ihnen auch vorrangig die unmittelbare
Beurteilung potentieller landwirtschaftlicher Kreditengagements.
Zusätzlich sind hier überregional aktive bankenspezifische Zentralinstitutionen aktiv,
und zwar insbesondere in der detaillierten Beratung betroffener Landwirte hinsichtlich
betriebs- und finanzwirtschaftlicher Wertermittlungen, Beurteilungen und Kalkulationen.
In diesem letztgenannten Bereich ist der Verfasser nachfolgender Ausführungen seit vielen
Jahren besonders intensiv engagiert. So stellt er interessierten bzw. betroffenen Banken
eine qualifizierte betriebs- und finanzwirtschaftliche Beratung zur Verfügung - hier
spezifisch auf nachhaltige Existenz-Sicherung und zukünftige weiter erfolgreiche
Entwicklung landwirtschaftlicher Unternehmen bzw. Unternehmer/-familien hin orientiert.
Dieses bedeutet im wesentlichen, aktuelle Trends und zukunftsorientierte
Strategien einer soliden und integrierten betriebs- und finanzwirtschaftlichen
Wertermittlung und Beurteilung sowie Beratung und Betreuung landwirtschaftlicher
Unternehmen bzw. Unternehmer und ihrer Familien aufzuzeigen und diesbezüglich
untereinander konstruktive Diskussionen zu initiieren. Die Umsetzung
daraus zu gewinnender Erkenntnisse und Erfahrungen in die tägliche Finanzierungspraxis
obliegt dann den einzelnen Banken.
Aus diesem Grunde ist der Verfasser nicht ohne weiteres dazu in der Lage, zu
einzelnen besonderen Fällen konkrete und detaillierte Ausführungen zu machen bzw.
Stellungnahmen abzugeben - es sei denn, er würde hierzu in einem spezifischen
Einzelfall aufgefordert bzw. besonders beauftragt.
Nachfolgende Ausführungen beziehen sich daher eben nicht auf Einzelfälle; diese sind
ggf. ausdrücklich gesondert und gänzlich einzelfallspezifisch zu beurteilen.
Vielmehr wird nachfolgend auf der Grundlage diverser vielartiger Erfahrungen sowie unter
Hinzuziehung bekannter vergleichbarer Situationen und Entwicklungen zu betriebs- und
finanzwirtschaftlichen Wertermittlungen und Beurteilungen Stellung genommen.
zum Seitenbeginn
Finanzwirtschaftliche Wertermittlungen sind wesentliche Grundlagen zur Ableitung
finanzwirtschaftlicher Beleihungswerte und Beleihungsgrenzen (s. hierzu nächster
Abschnitt).
Ziel finanzwirtschaftlicher Wertermittlungen ist zunächst der Verkehrswert.
Hier sind grundsätzlich zwei Verfahren zu unterscheiden:
1 Verkehrswert gemäß Sachwert-Verfahren
Zum einen ist der Verkehrswert unter sachwertorientierten Aspekten zu ermitteln.
Das einzusetzende Verfahren heißt Sachwertverfahren. Dieses Verfahren gelangt zum Einsatz
für unbebaute Grundstücke (genannt: Vergleichswertverfahren) und bebaute Grundstücke
(genannt: Sachwertverfahren). In beiden Fällen wird abgestellt auf den Wert der Sache
bzw. Substanz landwirtschaftlicher Grundstücke (Bodenwert) und Gebäude
(Bauwert) etc.
Diese beiden Werte werden anschließend zusammengeführt zum Sachwert -
ggf. des landwirtschaftlichen Betriebes insgesamt.
Resultat dieser Kalkulationen ist also der Verkehrswert als Sachwert.
2 Verkehrswert gemäß Ertragswert-Verfahren
Zum anderen ist der Verkehrswert unter ertragswertorientierten Aspekten zu
ermitteln. Das einzusetzende Verfahren heißt Ertragswertverfahren. Dieses Verfahren
gelangt zum Einsatz für unbebaute Grundstücke und bebaute Grundstücke sowie für
landwirtschaftliche Betriebe als Ganzes. In allen drei Fällen wird abgestellt auf die
nachhaltige Ertragsfähigkeit landwirtschaftlicher Grundstücke und Gebäude sowie
landwirtschaftlicher Betriebe als Ganzes.
Grundlagen zur Ableitung der Ertragswerte sind in erster Linie nachhaltig realisierbare Nettopachterträge
(für landwirtschaftliche Grundstücke), Nettomieterträge (für
landwirtschaftliche Gebäude) und sog. Reinerträge (für
landwirtschaftliche Betriebe als Ganzes).
Diese drei Zwischenergebnisse werden anschließend gegeneinander abgewogen und
zusammengeführt, so daß ein ertragsorientierter Wertansatz verbleibt. Dieser ist nun zu
kapitalisieren, und zwar im Sinne der Definition: Ertragswert = kapitalisierte
Nettoerträge (Grundstücke/Gebäude) bzw. Reinertrag (Betrieb als Ganzes).
In der Kapitalisierung kommt zum Ausdruck, in welchem Ausmaße
von einer Nachhaltigkeit der oben genutzten (Ertrags-) Informationen auszugehen ist. Dabei
gelten normalerweise ein Zinssatz in Höhe von ca. 3 - 7 % sowie eine
Kapitalisierungsdauer, die der beabsichtigten Finanzierungsdauer - unter vergleichsweiser
Hinzuziehung der betriebsgewöhnlichen Nutzungs- bzw. Einsatzdauer - entspricht.
Resultat dieser Kalkulationen ist also der Verkehrswert als Ertragswert.
Die oben ermittelten Verkehrswerte als Sachwerte bzw. Ertragswerte werden
gegeneinander abgewogen und letztlich zusammengeführt im Verkehrswert.
Wie oben ersichtlich, erfolgen an mehreren Stellen der Wertermittlungen im Detail sog.
Abwägungen. Konkret handelt es sich dabei um Wertmehrungen und/oder Wertminderungen.
Derartige abwägende Wertveränderungen sind in der Regel erforderlich,
um im Rahmen obiger Wertermittlungen derzeitig und/oder zukünftig gegebene bzw.
erwartbare Marktveränderungen möglichst - angemessen - zu berücksichtigen. Denn
schließlich soll ja der Verkehrswert möglichst nahe denjenigen Wert repräsentieren, der
am Markt für - unbebaute/bebaute - landwirtschaftliche Grundstücke bzw. für Betriebe
als Ganzes realisierbar ist bzw. sein kann/wird.
Ermittlungen von Verkehrswerten erfolgen in vielen Fällen durch entsprechend versierte
landwirtschaftliche Sachverständige und/oder durch ebenso qualifizierte Personen
in den Banken.
Erfolgen obige Verkehrswert-Ermittlungen nicht bankseitig, so bleibt es den jeweils
finanzierenden Banken überlassen, in welchem Ausmaß sie entweder fremdseitig erstellte
Verkehrswert-Ermittlungen mehr oder weniger unverändert berücksichtigen oder ggf.
Wert-Veränderungen vornehmen.
zum Seitenbeginn
Finanzwirtschaftliche Beurteilungen landwirtschaftlicher Unternehmen durch Banken
schließen in erster Linie an obige Wertermittlungen an - sie basieren im wesentlichen
darauf. Besonders zu vermerken ist, daß hier der Verantwortungsbereich der Banken im
eigentlichen Sinne beginnt.
Banken sind insbesondere verpflichtet, sog. Beleihungsgrenzen zu
ermitteln, und zwar wie folgt:
1 Beleihungsgrenzen aus der Sicht der Sicherheiten
Beleihungsgrenzen aus der Sicht der Sicherheiten bringen zum Ausdruck, in welchem
Ausmaße Kreditnehmer Vermögenspositionen als Kreditsicherheiten ggf. ganz oder teilweise
zur Verfügung stellen können.
Grundlage ihrer Ermittlung sind sog. Beleihungswerte. Diese werden ermittelt bzw. von oben
ermittelten Verkehrswerten abgeleitet, und zwar prinzipiell ebenfalls für unbebaute und
bebaute landwirtschaftliche Grundstücke sowie für landwirtschaftliche Betriebe als
Ganzes. Dabei sind in der Regel die einzelnen Verkehrswerte mit den abgeleiteten
Beleihungswerten nahezu identisch, besonders dann, wenn Verkehrswerte genügend vorsichtig
und nachhaltig orientiert ermittelt worden sind. Allgemein kann also gelten:
Beleihungswerte sind vorsichtig und nachhaltig marktorientiert ermittelte Verkehrswerte.
Auf so abgeleitete Beleihungswerte sind sog. Beleihungsrichtlinien anzuwenden. Diese
Richtlinien existieren für jede Bank, können aber von Bank zu Bank differieren - wenn
auch in der Praxis nur geringfügig. Durch ihre bankspezifischen Beleihungsrichtlinien
legen Banken in der Finanzierungspraxis diejenigen Grenzen fest, bis zu deren maximaler
Höhe - ausgedrückt in Prozent vom Beleihungswert - Beleihungen erfolgen dürfen.
Diese Grenzen heißen Beleihungsgrenzen. Im Hinblick auf ihre Ermittlung bzw. Ableitung
gilt in etwa folgendes:
Sind Beleihungswerte (s.o.) sachwertorientiert bzw. ertragswertorientiert ermittelt bzw.
abgeleitet worden, so liegen die jeweiligen Beleihungsgrenzen in der Regel bei maximal ca.
60 % bzw. 60-90 % der zugehörigen Beleihungswerte.
2 Beleihungsgrenzen aus der Sicht der Kapitaldienstfähigkeit, kurz:
Kapitaldienstgrenzen
Beleihungsgrenzen aus der Sicht der Kapitaldienstfähigkeit bringen zum Ausdruck,
in welchem Ausmaße Kreditnehmer erforderliche Kapitaldienste - Zinsen und Tilgungen -
nachhaltig aus Gewinn bzw. Eigenkapital-Bildung erwirtschaften können.
Kapitaldienstgrenzen können grundsätzlich ebenfalls für unbebaute und bebaute
landwirtschaftliche Grundstücke sowie für landwirtschaftliche Betriebe als Ganzes
ermittelt werden. In der Beleihungspraxis besitzt allerdings die Ermittlung der
Kapitaldienstgrenzen für landwirtschaftliche Betriebe als Ganzes die weitaus größte und
meistens entscheidendere Bedeutung.
In der Regel sind drei Kapitaldienstgrenzen zu unterscheiden: nachhaltig, mittelfristig
und kurzfristig. Ihre Ermittlung im einzelnen ist relativ einfach, und zwar insbesondere
dann, wenn unternehmensspezifische und entsprechend qualifizierte Buchführungen
vorliegen. Letzteres ist in heutiger Zeit meistens gegeben.
Grundlage zur Ermittlung der Kapitaldienstgrenzen ist die Eigenkapital-Bildung,
und zwar ausdrücklich bezogen auf das jeweilige landwirtschaftliche Unternehmen, d.h.
ggf. bereinigt um etwaige Einflüsse aus dem Bereich des landwirtschaftlichen Unternehmers
und/oder seiner Familie. Liegt keine Eigenkapital-Bildung, also im Gegenteil:
Eigenkapital-Verlust vor, kann keine Kapitaldienstgrenze ermittelt werden.
Im Hinblick auf ihre Ermittlung bzw. Ableitung gilt folgendes:
- Die nachhaltige Kapitaldienstgrenze resultiert als Summe aus
Eigenkapital-Bildung plus Fremdkapitalzinsen.
- Die mittelfristige Kapitaldienstgrenze beinhaltet zusätzlich
Abschreibungen für Gebäude und
- die kurzfristige Kapitaldienstgrenze zusätzlich Abschreibungen für
Betriebsvorrichtungen, Maschinen und Geräte.
Jede dieser Kapitaldienstgrenzen bringt somit zum Ausdruck, bis zu welcher Höhe
der in Betracht kommende Kapitaldienst - Zinsen plus Tilgungen - durch das jeweilige
Unternehmen erwirtschaftet bzw. geleistet werden kann.
In obigen Ausführungen sind nunmehr die Grundzüge für Beleihungen bzw.
Fremdfinanzierungen landwirtschaftlicher Unternehmen - unter dem Aspekt der Sicherheiten
einerseits und der Kapitaldienstfähigkeit andererseits - skizziert. Damit ist
gleichzeitig aufgezeigt, in welchem Ausmaße welche Informationen - insbesondere aus
qualifizierten landwirtschaftlichen Buchführungen heraus - erforderlich sind, um die
einzelnen Prozesse zur Ermittlung und Ableitung von Verkehrswerten, Beleihungswerten und
Beleihungsgrenzen möglichst ziel- und sachgerecht durchzuführen.
Weitere Details s. ggf. die Ausarbeitung in der Anlage zu diesem Schreiben. Das
zugehörige EDV-Programm zur Kalkulation könnten Sie erwerben. Bitte setzen Sie sich ggf.
mit Herrn Dr. Wesselmann in Verbindung.
Nachfolgend ist nunmehr auf einige Besonderheiten speziell im Zusammenhang mit den
Gegebenheiten von Landschaftsplanungen, Naturschutzplanungen etc. bzw. dadurch induzierten
Auflagen einzugehen.
zum Seitenbeginn
Folgende Planungen liegen - im Einzelfall - vor:
1 Landschaftsplanung __________
2 Naturschutzplanung __________
3 sonstige Planungen __________
etc.
In diesem Planungszusammenhang sind landwirtschaftliche Nutzflächen mit Auflagen diverser
Art ausgewiesen bzw. belegt - sog. beauflagte Flächen.
Im Einzelfall handelt es sich um folgende Auflagen:
1 __________
2 __________
3 __________
etc.
Durch obige Auflagen betroffen sind - im Einzelfall -
ca. ___ bis ___ ha landwirtschaftlich genutzte Fläche (LF) bzw.
ca. ___ bis ___ landwirtschaftliche Betriebe und damit
ca. ___ bis ___ Landwirte.
Von der Zahl her liegt also - in der Regel bereits - eine Größenordnung vor, die ganz
ohne Zweifel erhebliche Einflüsse auf dortige landwirtschaftliche
Grundstücksmärkte induziert. Die davon ableitbare Tendenz
landwirtschaftlicher Grundstückspreise ist meistens negativ.
Wesentlicher Grund hierfür ist folgender:
Derartig auflagenbetroffene landwirtschaftliche Grundstücksmärkte geraten erheblich
insofern unter Druck, als beauflagte Flächen durch potentielle Käufer eindeutig geringer
und weniger nachdrücklich nachgefragt werden. Kaufinteressenten landwirtschaftlich
nutzbarer Flächen bevorzugen eben verständlicherweise möglichst solche Flächen, die
gänzlich ohne oder evtl. nur mit weitestgehend unbedeutenden Auflagen belegt sind.
Je spezifischer und intensiver aber eventuelle Auflagen sind, desto deutlicher und
nachhaltiger sinkt die potentielle Kaufbereitschaft von
Kaufinteressenten. Dabei ist die Extremsituation relativ schnell gegeben, daß nämlich
bei entsprechend drastischen Tendenzen obiger Art potentielle Kaufinteressenten nahezu
gänzlich Abstand nehmen und daß damit der Wert beauflagter Flächen deutlich gegen 0
bzw. Nicht-Verkäuflichkeit tendiert.
Oben aufgezeigte Situationen, Tendenzen und Entwicklungen treten um so deutlicher
in Erscheinung, je größer die beauflagten Flächen aller betroffenen
Landwirte insgesamt in einer Region und je intensiver und nachhaltiger die jeweils
spezifischen Auflagen dieser Flächen sind.
Wiederum wesentlicher Grund hierfür ist folgender:
Durch die Größe beauflagter Flächen und Intensität der Auflagen sind potentiell in
Betracht zu ziehende Kaufinteressenten in entsprechend starkem Ausmaße negativ
beeindruckt und verhalten sich am jeweiligen Markt auch entsprechend restriktiv.
Oder anders ausgedrückt: Prinzipiell eigentlich infrage kommende Kaufinteressenten
richten ihre potentielle Kaufbereitschaft relativ deutlich und strikt eben nicht nur auf
weniger bzw. überhaupt nicht beauflagte Flächen, sondern zusätzlich deutlich über die
auflagenbetroffene Region hinaus - im Sinne einer Suche nach Alternativen also.
Derartige Ausweichreaktionen am Markt treten erfahrungsgemäß relativ
schnell bzw. bereits bei einer relativ geringen Betroffenheit durch Auflagen auf.
Zur tatsächlichen Größe beauflagter landwirtschaftlicher Flächen in obigem
Landschaftsplan bzw. Naturschutzplan liegen zwar keine Angaben vor.
Jedoch ist einschlägigen Materialien eine beauflagte Flächengröße insgesamt zu
entnehmen, die oben aufgezeigte Ausweichreaktionen potentieller Kaufinteressenten ganz
eindeutig bereits auslöst. Damit wird ein negativer Preisdruck auf
beauflagte Flächen nachhaltig gestützt oder gar zusätzlich erhöht.
zum Seitenbeginn
Zunächst sei hier nochmals vermerkt, daß nachfolgende Ausführungen unter dem
Vorbehalt erforderlicher Recherchen im Einzelfall stehen (s.o.).
Banken, die mit betroffenen Landwirten beauflagter landwirtschaftlicher Flächen
Kreditvereinbarungen getroffen haben, beobachten verständlicherweise Werteinflüsse und
Wertentwicklungen dieser Flächen zumindest sehr interessiert und relativ genau. Dabei
stellen sie meistens eine eindeutige bzw. z.T. drastische Wertminderung beauflagter
Flächen fest (s.o.). In nicht wenigen Einzelfällen tendieren diese negativen
Wertentwicklungen gegen 0. Dabei liegt der Grund nicht in erster Linie in einer
entsprechend sinkenden Qualität beauflagter landwirtschaftlicher Flächen - wenn auch
dieses im Einzelfall durchaus auch gegeben sein kann. Vielmehr der wesentliche Grund in
der Regel darin, daß potentiell in Betracht kommende Käufer für beauflagte Flächen
immer weniger werden, die darüber hinaus ihr Kaufpotential verständlicherweise eher in
nicht beauflagte Flächen hineingeben (Details s.o.).
Oben aufgezeigte Zusammenhänge und Entwicklungen führen bei Banken in den meisten
Fällen zu folgenden Überlegungen:
1 zu Wertermittlungen beauflagter Flächen
Verkehrswert-Ermittlungen in Regionen normaler Entwicklungen von
Grundstückspreisen nicht beauflagter landwirtschaftlicher Flächen erfolgen in der Regel
zu Beginn von Kreditvereinbarungen einmal sehr detailliert und werden anschließend
relativ regelmäßig ca. alle zwei bis vier Jahre und/oder im Rahmen normaler
Kreditprüfungen überprüft und ggf. korrigiert.
Wertermittlungen beauflagter landwirtschaftlicher Flächen allerdings
erfolgen mindestens jährlich und zugleich entsprechend
detailliert. Nur auf diese Art und Weise erkennen Banken weitgehend rechtzeitig
Tendenzen negativer Wertentwicklungen. Daß diese meistens negativ sind, also
Wertminderungen vorliegen, registrieren Banken sehr häufig (s.o.).
Als Konsequenz obiger Wertermittlungen incl. -veränderungen passen Banken die
jeweiligen Beleihungswerte bzw. Beleihungsgrenzen entsprechend nach unten an -
allerdings zunächst in erster Linie nur innerhalb der bankinternen Kreditsachbearbeitung.
2 zu Beurteilungen landwirtschaftlicher Finanzierungen
Wie oben bereits aufgezeigt, basieren Beleihungen landwirtschaftlicher Unternehmen
bei weitem nicht in erster Linie auf durch landwirtschaftliche Grundstücke verbriefte
Sicherheiten, sondern auf durch versierte landwirtschaftliche Unternehmer gewährleistete
Kapitaldienstfähigkeit.
Aus diesem Grunde wirken sich negative Tendenzen für Beleihungswerte - noch -
nicht zwingend auf zugehörige Kreditverhältnisse mit betroffenen Landwirten aus.
Dieses gilt verständlicherweise besonders dann, wenn Landwirte ihre vereinbarten
Kapitaldienste zu tragen in der Lage sind.
Letzteres können Landwirte vor allem durch entsprechend eigenständige und
eigenverantwortliche Korrekturen ihrer Bewirtschaftung erreichen. Dieses Bemühen können
Ausgleichszahlungen, die ggf. auftretende Erwerbsverluste in mehr oder weniger starkem
Ausmaße ausgleichen, zusätzlich unterstützen.
3 zu Reaktionen von Banken
Spätestens dann allerdings, wenn betroffene Landwirte ihre Kapitaldienste nicht
mehr ausreichendem Maße gegenüber Banken und ggf. anderen Kreditgebern erbringen
können, sind Banken zu weiterreichenden Reaktionen etwa folgender Art
gezwungen:
3.1 Zunächst analysieren Banken gegenüber betroffenen
Landwirten die angespannte finanzwirtschaftliche Situation und diskutieren
deren zukünftige Entwicklung - unter Berücksichtigung evtl. bereits gesunkener bzw. ggf.
weiter sinkender Beleihungswerte bzw. Beleihungsgrenzen - mit betroffenen Landwirten.
3.2 Betriebswirtschaftliche Empfehlungen zur Stabilisierung bzw.
Verbesserung dieser Situationen bzw. Entwicklungen vermögen Banken mangels fachlicher
Erfahrungen in der Regel nicht zu geben. Demzufolge verweisen Banken
betroffene Landwirte an geeignete Berater bzw. Beratungsorganisationen (z.B.
Landwirtschaftskammer, Landwirtschaftsverband, Spezialberater etc.).
3.3 In besonderen Fällen, d.h. bei Vorliegen existenzgefährdender
betriebs- und finanzwirtschaftlicher Verhältnisse stehen Landwirten besondere
Beratungseinrichtungen zur Verfügung. Dabei handelt es sich insbesondere um
Spezialberater zur Einkommens- und Vermögenssicherung.
In Westfalen-Lippe existiert darüber hinaus eine spezifisch in diesem Bereich
seit vielen Jahrzehnten erfolgreich engagierte Beratungsorganisation, die
Landwirtschaftliche Unternehmensberatung (LUB).
Sowohl die Spezialisten der Einkommens- und Vermögensberatung der
Landwirtschaftskammern als auch der Landwirtschaftlichen Unternehmensberatung erstellen im
Anschluß an ihre Analysen, Beurteilungen und Kalkulationen einen Abschlußbericht bzw.
ein Gutachten.
In diesen Expertisen geben sie betroffenen Landwirten zumeist
präzise Anregungen, Hinweise und beratende Empfehlungen,
- auf welche Art und Weise sie die betriebswirtschaftliche Situation in ihren Unternehmen
anpassen bzw. ändern sollten,
- welche Voraussetzungen dafür erforderlich und welche Faktoren zu beachten sind sowie
- welche einzelnen Maßnahmen sie in absehbarer Zeit zu ergreifen haben.
Dabei handelt es sich also um weitgehend konkrete betriebswirtschaftliche Beratungsergebnisse.
Diese zeigen betroffenen Landwirten zum einen Chancen auf, ihr landwirtschaftliches
Unternehmen im Vollerwerb oder im Nebenerwerb weiterzuführen; im Hinblick darauf werden
vor allem auch einzelne in Betracht kommende Betriebszweige oft im Detail geplant und
durchkalkuliert. Zum anderen verdeutlichen sie allerdings ggf. auch, wann bzw. wie eine
Aufgabe der Bewirtschaftung in absehbarer Zeit anzuraten bzw. in Betracht zu ziehen ist.
Insbesondere berücksichtigen qualifizierte Berater im Rahmen ihrer Expertisen auch
relevante betriebswirtschaftliche Einflüsse von Auflagen für Wirtschaftsflächen - ggf.
unter Einbeziehung möglicher nachhaltiger Ausgleichszahlungen.
Banken vertrauen obigen Expertisen weitestgehend. Zumindest bietet sich hier für Banken
ein richtiger bzw. angemessener Anlaß, mit betroffenen Landwirten sehr ernste und
konkrete Gespräche über Situation und zukünftige Weiterentwicklung
jeweiliger Kreditengagements zu führen. Derartige Diskussionen erfolgen
daher auch oft im Beisein des jeweiligen Beraters, der die Expertise erstellt hat.
Im Anschluß daran wird dann meistens ein Zeitplan vereinbart, wann und
in welchen aufeinanderfolgenden Schritten betriebswirtschaftliche Ergänzungen und
Verbesserungen in jeweiligen landwirtschaftlichen Unternehmen umzusetzen sind
bzw. umgesetzt sein sollten.
Wird dieser Zeitplan durch den betroffenen Landwirt und seine Familie eingehalten und
werden in dessen Verlauf die angestrebten betriebswirtschaftlichen Ergänzungen und
Verbesserungen auch tatsächlich realisiert bzw. wird zumindest ein erfolgversprechender
Beginn nachgewiesen, so kann eine bis dahin straffe Führung des
Kreditverhältnisses sukzessive in Richtung Normalität gelockert werden.
zum Seitenbeginn
Nahezu alle Kreditengagements einer Bank werden durch eine jeweils regional bzw.
bankfachlich zuständige Kreditprüfungsorganisation zumeist jährlich geprüft. Derartige
Prüfungen erstrecken sich auf finanzwirtschaftliche Wertermittlungen und Beurteilungen
sowohl aus der Sicht der Sicherheiten als auch aus der Sicht der Kapitaldienstfähigkeit
(s.o.). Dabei registrieren Kreditprüfer ggf. durchaus in den Kreditakten verzeichnete
oder sonst ersichtliche Aspekte und Ansätze für eventuell erforderliche
Wertminderungen landwirtschaftlicher Flächen und/oder Gebäude bzw.
landwirtschaftlicher Betriebe als Ganzes, die als Kreditsicherheiten dienen. Dieses
betrifft verständlicherweise insbesondere auch beauflagte Flächen - wie oben aufgezeigt.
Kreditprüfer neigen nunmehr dazu und sind in gewissem Ausmaße auch prüfungsseitig dazu
verpflichtet, derartige Wertminderungen zu berücksichtigen, sofern diese bereits
wertmindernd relevant sind oder in absehbarer Zeit werden können. Entsprechende Vermerke
sind sodann in die Kreditakten aufzunehmen. Im Vergleich zu finanzwirtschaftlichen
Wertermittlungen und Beurteilungen durch Banken selbst sind Kreditprüfer darüber hinaus
angehalten, in begründeten Fällen auch deutlich restriktivere Wertansätze anzulegen.
Daraus folgt, daß ggf. Wertminderungen beauflagter Flächen - wie oben ermittelt - auch
zu entsprechend prüfungsseitig bedingten Einengungen bisher bestehender
Krediträume führen (können).
zum Seitenbeginn
Wie oben bereits mehrfach aufgezeigt, führen Auflagen landwirtschaftlicher
Flächen meistens zu entsprechenden Wertminderungen in mehr oder weniger starkem Ausmaße.
Dieses gilt in den meisten Fällen selbst dann, wenn diese Auflagen ganz oder zumindest
teilweise durch Ausgleichszahlungen kompensiert werden. Durch Ausgleichszahlungen
allerdings können wiederum erfaß- und kalkulierbare Wertminderungen in entsprechenden
Grenzen gehalten werden.
Oben aufgezeigte Wertminderungen sind allerdings in der Regel zunächst nur
kalkulatorischer Art, d.h.: sie werden durch Banken zwar als solche und in ihren
Auswirkungen registriert, sofern jedoch kein Anlaß gegeben ist, aber nicht wirklich
realisiert. Etwaige Reaktionen erfolgen dann auch insbesondere nicht
gegenüber jeweiligen Kreditnehmern, sondern vorrangig und vorerst nur bankintern
bzw. in den zugehörigen Kreditakten. Dieses gilt verständlicherweise zumindest solange,
wie von Wertminderungen betroffene Flächen nicht wirklich am Markt gehandelt werden.
Wenn allerdings - aus welchen Gründen auch immer - derartige beauflagte Flächen
im jeweiligen landwirtschaftlichen Grundstücksmarkt durch entsprechende Angebote in
den Handel gelangen, dann werden oben aufgezeigte Wertminderungen
tatsächlich relevant, weil sie beim Verkauf dann auch tatsächlich als
solche realisiert werden.
Verkäufe landwirtschaftlicher Flächen - zunächst egal, ob beauflagt
oder nicht - kommen prinzipiell aus verschiedenen Gründen in Betracht. Sie können sowohl
freiwillig erfolgen als auch aus besonderem Anlaß, z.B. zur Realisierung betrieblicher
Planungen oder eben auch - im Zusammenhang mit ggf. vorliegenden angespannten
Finanzierungen - zur Sanierung finanzwirtschaftlicher Verhältnisse.
Insbesondere zu letzterem können und werden verantwortungsvoll arbeitende Berater
betroffener Landwirte (s.o.: Landwirtschaftskammer, Landwirtschaftsverband,
Landwirtschaftlichen Unternehmensberatung und/oder auch Banken) letztlich auch raten, wenn
im Anschluß an derartige Verkäufe finanzwirtschaftliche Sanierungen
erwartet und nachhaltig gesichert werden können. Diese Fälle erweisen sich dann um so
problematischer, je stärker beauflagte Flächen durch Wertminderungen betroffen sind, da
hier zur Erreichung angestrebter Sanierungsziele eben umso mehr Fläche veräußert werden
muß, je gravierendere Wertminderungen auftreten.
Hier wird also letztlich deutlich, daß zunächst nur weitgehend kalkulatorisch
erfaßte, ermittelte und beurteilte Wertminderungen spätestens im Falle eintretender bzw.
erforderlicher Verkäufe relevant sind und zu entsprechend negativen Konsequenzen führen.
zum Seitenbeginn
Alle obigen Ausführungen im Detail lassen sich wie folgt zusammenfassen:
- Banken ermitteln - im Rahmen normaler Kreditsachbearbeitung - Verkehrswerte
für unbebaute und bebaute landwirtschaftliche Grundstücke sowie landwirtschaftliche
Betriebe als Ganzes, und zwar gem. Sachwert- und/oder Ertragswertverfahren.
- Diese Wertermittlungen erfolgen insbesondere dann relativ
regelmäßig und detailliert, wenn und ggf. in welchem Ausmaße die jeweiligen
Eigentümer bereit und in der Lage sind, kreditgebenden Banken die jeweiligen
Wirtschaftsgüter als Kreditsicherheiten zur Verfügung zu stellen.
- Auf der Grundlage ermittelter Verkehrswerte leiten Banken zugehörige Beleihungswerte
ab, indem sie bis dahin noch nicht berücksichtigte wertverändernde Einflüsse
zusätzlich mit einkalkulieren.
Auf abgeleitete Beleihungswerte wenden Banken besondere bankspezifische Beleihungsrichtlinien
an: daraus resultieren sog. Beleihungsgrenzen aus der Sicht der
Sicherheiten.
Beleihungsgrenzen aus der Sicht der Kapitaldienstfähigkeit werden als Kapitaldienstgrenzen
bezeichnet. Sie resultieren im wesentlichen aus der Eigenkapitalbildung
landwirtschaftlicher Unternehmen sowie zusätzlicher sukzessiver Berücksichtigung zu
zahlender Fremdkapitalzinsen sowie anzusetzender Abschreibungen für Gebäude und für
Geräte und Maschinen etc.
- Mit (Bewirtschaftungs- u.ä.) Auflagen belegte, d.h.: sog. beauflagte
landwirtschaftliche Flächen führen eindeutig zu Wertveränderungen,
und zwar meistens zu Wertminderungen.
Die wesentlichen Gründe hierfür liegen nicht vorrangig in einer möglichen Veränderung
bzw. Reduzierung der landwirtschaftlichen Qualität beauflagter Flächen, sondern vielmehr
in der Tatsache, daß beauflagte Flächen an landwirtschaftlichen Grundstücksmärkten
wesentlich weniger rege gehandelt werden - in gravierenden Einzelfällen bis hin zur
Unverkäuflichkeit.
Dieses gilt umso deutlicher, je größer die beauflagten Flächen und je intensiver die
jeweiligen Auflagen sind.
Und es gilt oft auch bzw. selbst dann, wenn wertmindernd wirkende Auflagen durch
Ausgleichszahlungen o.ä. ganz oder teilweise ausgeglichen werden.
- Banken berücksichtigen derartige Wertveränderungen bzw. Wertminderungen,
indem sie - zumeist ebenso aktuell wie regelmäßig - entsprechende Anpassungen einzelner
ermittelter bzw. abgeleiteter Werte sowie sich daraus ergebender weiterer
finanzwirtschaftlicher Beurteilungen mit einkalkulieren.
Derartige ändernde Kalkulationen finden jedoch im Normalfall zunächst nur
bankintern bzw. in den zugehörigen Finanzierungsakten ihren Ausdruck.
Unmittelbar anschließende Reaktionen gegenüber landwirtschaftlichen Kreditnehmern
können zwar, müssen jedoch nicht erfolgen.
Dieses gilt insbesondere dann, wenn betroffene landwirtschaftliche Kreditnehmer die
erforderlichen Kapitaldienste nach wie vor zu tragen in der Lage sind.
- Spätestens dann allerdings, wenn Kapitaldienste nicht mehr in ausreichendem
Maße erbracht werden (können), erfolgen Reaktionen der Banken auch
unmittelbar gegenüber Kreditnehmern.
Diese Reaktionen beinhalten zunächst mehr oder weniger detaillierte
finanzwirtschaftlichen Analysen sowie Diskussionen daraus resultierender Konsequenzen.
Anschließend verweisen Banken betroffene landwirtschaftliche Kreditnehmer zur gezielten
betriebswirtschaftlichen Beratung an geeignete Beratungsinstitutionen
bzw. -personen (Landwirtschaftskammer, Landwirtschaftsverband, Landwirtschaftliche
Unternehmensberatung, landwirtschaftliche Spezialberater etc.). Diese erstellen ebenso
ausführliche wie detaillierte betriebswirtschaftliche Expertisen zur
derzeitigen Situation und absehbaren zukünftigen Entwicklung betroffener
landwirtschaftlicher Unternehmen.
- Sofern beratungsseitig erstellte betriebswirtschaftliche Expertisen obiger Art finanzwirtschaftliche
Sanierungen für erforderlich erachten, werden Banken
immer unmittelbarer gegenüber betroffenen landwirtschaftlichen Kreditnehmern reagieren.
In diesen Fällen wird zunächst zumindest jeglicher Kreditspielraum nach oben
endgültig begrenzt und ggf. nachdrücklich auf Tilgung von
Verbindlichkeiten durch Veräußerung von Vermögen gedrängt, und zwar auch bzw.
insbesondere landwirtschaftlicher Flächen.
Hinzu kommt, daß spätestens ab diesem Zeitpunkt Kreditprüfungen ebenfalls die
erforderlichen Konsequenzen ziehen und auf angemessene Sanierung drängen.
Ggf. werden - bankintern - entsprechend angemessene Wertberichtigungen erforderlich.
- Wenn letztlich Verkäufe von Vermögen - insbesondere auch
landwirtschaftlicher Flächen, ob auflagenfrei oder beauflagt - im Hinblick auf
entsprechende finanzwirtschaftliche Sanierungen realisiert werden (müssen), dann treten
bis dahin nur erst kalkulatorisch registrierte Wertminderungen auch tatsächlich
als mehr oder weniger gesunkene Verkaufspreise hervor - mit allen daraus
resultierenden Konsequenzen im Kreditverhältnis.
- Im engeren und weiteren Bereich obiger Planungen ist zu erwarten, daß oben
aufgezeigte Situationen und Entwicklungen - insbesondere in Richtung
Wertminderungen - eintreten werden, und zwar eher kurz- bis mittel- als längerfristig
nach Rechtsverbindlichkeit des Landschaftsplanes - eventuell bereits zeitlich in dessen
Vorfeld.
- Daraus resultierende Konsequenzen im Bereich finanzwirtschaftlicher
Wertermittlungen und Beurteilungen bis hin zu restriktiven Reaktionen der Banken sind
allerdings ausschließlich am Einzelfall einigermaßen und ausreichend detailliert
verifizierbar - hierauf sei abschließend noch einmal ausdrücklich hingewiesen.
Anlage/-n (ggf. beim Verfasser verfügbar bzw. anzufordern)
z.B.: Schemata, Formulare,
betriebs- und/oder finanzwirtschaftlicher
Wert-Ermittlungen, Beurteilungen, Kalkulationen
etc.
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